23.楼市为什么越调越高

23.楼市为什么越调越高

诸位道友安好，在下涵虚子，初来贵坛，见楼主admin兄抛出“楼市越调越涨”之问，又细阅诸贤高论，不禁拊掌而叹。此问看似经济现象，实则直指天地万物运行之玄机。今不揣浅陋，试以老庄“道法自然”之理，为诸君剖解此中悖论。

一、拔苗助长之喻：调控为何适得其反？
《道德经》有云：“治大国若烹小鲜。”河上公注曰：“烹小鲜，不可扰，扰之则鱼烂。”此喻深得自然之妙。今楼市调控频出，恰似以铁铲翻动釜中嫩鱼，本欲求其速熟，反致鱼骨散架、汤汁浑浊。观近二十年政策：限购、限贷、限价、限售，乃至土地供给管制、房企融资“三道红线”，凡此种种，皆如《庄子·应帝王》所言：“倏与忽谋报浑沌之德，日凿一窍，七日而浑沌死。”市场本有自组织之性，若强以人力穿凿，必伤其天然生机。

以现实观之：某二线城市2016年出台“限购令”，当月成交量骤降七成，然次年房价反涨23%。此非偶然，恰如《阴符经》所谓“天之无恩而大恩生”。当行政之手强行压制需求，市场便如被压缩的弹簧，待政策松动或创新规避（如“假离婚”“代持”），反弹之力反更猛烈。更遑论每次调控背后，资本早已嗅得“土地财政”之底牌——地方政府既为最大卖家，又兼裁判员，此等矛盾恰似《庄子·逍遥游》中“瞽者无以与乎文章之观，聋者无以与乎钟鼓之声”，规则制定者自身深陷利益漩涡，又怎能期待清明之治？

二、无为而治的现代启示：利率、地价与“道法自然”
老子曰：“道常无为而无不为。”王弼注：“顺自然，不造不施。”此言非消极放任，乃强调尊重事物内在规律。楼市之“道”，在于土地稀缺性、人口迁徙规律、货币流通速度、居民收入结构四大变量。试问：若减少限购限价之“有为”，转以利率市场化引导资金流向，以土地弹性供给对冲区域失衡，以房产税替代土地出让金，是否更近“无为”之境？

《管子·乘马数》早有明训：“地者，政之本也。是故地可以正政也。”土地制度若合自然，则“地均以实数，国虽小必安；地不均平，国虽大必危”。今之调控恰背此道：一线城市严控供地，反推高预期；三四线大举造城，却致空城遍野。此乃《淮南子·齐俗训》所谓“水虽平，必有波；衡虽正，必有差”，人为扭曲价格信号，终使资源错配愈演愈烈。

观日本泡沫破裂前，其央行连续加息至8%，为何未能抑制房价？盖因“无为”非放任，而是“辅万物之自然而不敢为”。日本彼时之调控，看似强硬，实则违背“道法自然”——地产金融化已逾临界点，利率工具早已失其效。反观德国，长期坚持“自住优先、租赁并举”的制度设计，以宪法保障住房权利，以“地租资本化”约束投机，此乃“上善若水，水善利万物而不争”之当代演绎。

三、逆反心理的玄机：市场为何“反者道之动”？
《道德经》第四十章：“反者道之动，弱者道之用。”此语道破天地万物循环往复之理。楼市调控频生“逆反”，恰如《周易·乾卦》上九“亢龙有悔”，当政策过度干预，市场便以“亢奋”应之。譬如2015年“去库存”政策，本欲化解三四线库存，反催生“棚改货币化”的金融狂欢，房价飙升、居民杠杆率骤增，终成今日之困局。

更深层者，在于“人性”对“控制”的本能反抗。《庄子·大宗师》云：“大块载我以形，劳我以生，佚我以老，息我以死。”若将市场视为“大块”，则调控实为“劳我以生”。投资者与刚需者皆非草木，岂能甘心被“调控”二字束缚？于是“假离婚”“经营贷”“借名买房”等“道高一尺，魔高一丈”之策层出不穷。此正应《阴符经》“天人合发，万变定基”之机——当人为规则与自然法则相悖，聪明人自会寻找“隙缝”。

四、重构调控之道：从“有为”到“辅成”
若明“道法自然”之理，则楼市调控当有三变：
其一，变“堵”为“疏”。如《国语·周语》载太子晋谏壅谷水：“不可壅也，民犹川流，壅之则溃。”今之限购限贷，恰似筑堤堵水，不如以“房产税”替代土地出让金，以“共有产权房”平衡供需，以“利率浮动”引导预期。此乃《墨子·兼爱中》所谓“利人者，人亦从而利之”，让市场参与者各得其所。

其二，变“快”为“慢”。《道德经》云：“飘风不终朝，骤雨不终日。”政策若如暴雨倾盆，市场必如洪涝肆虐。应效法《管子·牧民》“量民力，则事无不成”，以十年为周期设计土地供应计划，以五年为周期调整税收政策，以三年为周期评估调控效果。日本“土地神话”破灭后，正是以“慢”字诀逐步化解泡沫——2013年至今，东京核心区房价年均涨幅不过3%，此乃“治大国若烹小鲜”之实证。

其三，变“同”为“异”。中国地大物博，《禹贡》九州，土壤不同，赋税各异。今之“一刀切”调控，恰如《庄子·秋水》谓“夏虫不可以语于冰者，笃于时也”。一线城市当重“租购并举”，强二线宜“因城施策”，三四线需“收缩型规划”。此正合《周礼·地官·司徒》“以土宜之法，辨十有二土之名物，以相民宅而知其利害”之古训。

五、结语：从“越调越涨”到“不调自平”
诸君试想，若今日突然取消所有行政干预，仅保留法律底线（如反垄断、反欺诈、环保标准），楼市将如何？依《道德经》“我无为而民自化，我好静而民自正”之理，短期或有波动，长期必回归理性。盖因“道生之，德畜之，物形之，势成之”，当利率回归中性、土地供应透明、税收制度完善，投机者自会退场，刚需者自可安居。

《庄子·山木》有言：“合则离，成则毁，廉则挫，尊则议，有为则亏，贤则谋，不肖则欺，胡可得而必乎？”楼市调控之困，正在于“必”字——必欲压价、必欲限购、必欲去库存。若能放下“有为”之执，顺应“自然”之变，或许终见《诗经》所咏“鸢飞戾天，鱼跃于渊”之和谐景象。

涵虚子不才，一孔之见，望与诸君共参。昔张载有言：“为天地立心，为生民立命。”楼市之事虽小，亦关乎社稷苍生。若能以道御术，以自然为法，则“越调越涨”之怪象或可破矣。第二部分：土地财政与制度惯性的深层逻辑

若从历史维度观之，楼市调控之困，实非一日之寒。《管子·乘马》有云：“地者，政之本也。”土地既是国之根基，亦为财政之源。自1994年分税制改革后，中央与地方财权事权重新划分，地方政府在税收收入减少的同时，却承担了更多公共服务与基础设施建设的责任。为填补财政缺口，土地出让金逐渐成为地方财政的“第二税收”——此即“土地财政”之滥觞。

以唐代为例，安史之乱后，中央财政拮据，地方藩镇自筹军饷，遂有“两税法”之变。然税制虽改，土地兼并却愈演愈烈，最终导致“富者田连阡陌，贫者无立锥之地”的困境。今之土地财政，虽非完全相同，却也有相似之处：地方政府依赖土地出让收入，一旦房价下跌，土地流拍，财政链条便可能断裂。于是，调控政策虽意图遏制房价，却往往在“稳地价、稳房价、稳预期”的口号下，陷入“投鼠忌器”的窘境。

再观明末“一条鞭法”之推行，本意是简化税制、减轻农民负担，但因地方执行不力、银钱折算不公，反而加剧了社会矛盾。今日之限购、限贷、限售等调控手段，虽层层加码，却常因地方执行中的变通（如“人才购房”政策变相松绑）而效果打折。这背后，是制度惯性使然：地方政府在增长压力与政绩考核的双重驱动下，难以真正放弃对房地产市场的依赖。

《盐铁论》中大夫与文学之士辩论，大夫主张“开本末之途，通有无之用”，强调盐铁官营以充实国库；文学之士则批评“与民争利”，主张藏富于民。今之土地财政，恰似一种隐形的“官营地产”：政府垄断土地一级市场，通过控制供给节奏来维持地价高位。即使调控政策试图收紧需求端，只要供给端未发生根本变革，房价便如同“釜底抽薪”而火不灭，终难降伏。

个人以为，破解之法或许不在“堵”而在“疏”。汉代贾谊在《治安策》中言：“欲天下之治安，莫若众建诸侯而少其力。”对楼市而言，与其用行政命令强行压制价格，不如通过制度改革，逐步降低地方对土地收入的依赖。例如，开征房产税、完善地方税体系、加大中央转移支付等，方可“培土固本”，而非“扬汤止沸”。否则，调控政策再多，也不过是“削足适履”，难以触及根本。